日本房地产行情有变，海外投资转向净卖出

新加坡主权财富基金GIC在2023年夏季启动了
东京汐留的超高层办公楼“汐留城市中心”的出售手续
（东京都港区）

2023年1～9月海外投资者的日本国内房地产购买额同比减少20%，而出售额增至逾2倍。如果全年出现净卖出，将是2019年以后的4年来首次。包括住宅在内的日本房地产投资整体表现坚挺，但以办公楼为中心，曾经是行情拉动力的海外投资者正转为卖方……

      日本国内的办公楼投资出现了趋势上的变化迹象。受利率上升带来的海外房地产不景气的波及，曾是日本国内行情拉动力的海外投资者2023年或4年来首次转为净卖出。日本办公楼的租金也在经历新冠疫情之后持续下降。包括住宅在内的日本房地产投资整体表现坚挺，但在日本银行（央行）探索货币政策正常化的背景下，以充裕货币为驱动力的格局正迎来拐点。

      曾是日本房地产买家的海外基金在过去的1年里，以办公楼为中心正转为卖方。大型房地产服务商世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，2023年1～9月海外投资者的日本国内房地产购买额约为8300亿日元，与上年同期相比减少20%，而出售额达到约1万500亿日元，增加至逾2倍。相减之后净卖出2200亿日元，如果全年出现净卖出，将是2019年以后的4年来首次。

      办公楼的需求也不乐观。大型办公楼中介三鬼商事(东京中央区)的数据显示，东京都心5区(千代田、中央、港、新宿、涩谷)的平均租金截至10月已连续39个月下降。截至10月，每坪(1坪=3.3平方米)为1万9741日元（约合人民币958元），比创出最近峰值的2020年7月(2万3014日元，约合人民币1116元)下跌14%。空置率也达到6.10%，连续33个月超过作为供给过剩指标的5%。

       位于东京汐留的超高层办公楼“汐留城市中心（Shiodome City Center）”正受到关注。原因是持有该大楼大部分股份的新加坡主权财富基金GIC在2023年夏季启动了出售手续。GIC还在推进出售在东京都内拥有的其他大型办公楼的手续。

      GIC急于压缩资产的背景是日本以外的海外投资环境的恶化。按截至2023年3月底的GIC的投资成绩来看，过去5年的名义收益率为3.7%，创出2016年以来的最低水平。在欧美办公楼价格暴跌的背景下，该公司似乎正在卖出行情相对坚挺的日本物业加以弥补。

      9月下旬，传出消息称汐留的办公楼的主要租户、设置总部的富士通从该大楼搬走。目前租户争夺战日趋激烈，寻找替代租户可能会遇到困难。

      虽然同属房地产的日本住宅和酒店等的需求非常强劲，但据日本不动产证券化协会(ARES)透露，在日本国内房地产投资信托(REIT)拥有的资产中，办公楼占40%。

      日本的房地产市场之所以一直吸引海外资金，很大程度上是因为日本银行（央行）的货币宽松带来的低廉的借贷成本。如果利率上升导致投资价值减弱，此前对日本房地产持乐观态度的海外基金也有可能调整方针。三菱UFJ信托银行的海外投资者调查显示，2019年为89%的“乐观、略微乐观”的投资意愿目前已下降到28%。

      日本银行的统计显示，日本国内银行面向房地产业的贷款截至9月底首次突破100万亿日元。达到泡沫经济期的2倍，占总贷款额的比例也比泡沫经济期高出5个百分点，达到17%。日本国土交通省的商业不动产价格指数比2010年上涨约4成，但目前增速正在放缓。

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